□ 姚玲珍张莉

　　□ 房地产发展新模式是面向高质地发展、可接续发展要求的系统性窜改与窜改，以“房住不炒”为基本原则，完毕行业发展理念和驱动机制的根柢转变，旨在通过优化资源竖立、重塑增长逻辑，鼓励行业从规模扩展向质地提高转型，从短期逐利向恒久价值创造转型，从轻佻发展向精深化、专科化、绿色化发展转型，构建市集供需动态平衡、行业驱动安全适当、居住品性接续提高的长效机制。房地产发展新模式涵盖轨制模式和企业模式两大维度

　　□ 轨制模式方面：一是优化要素竖立，城际东说念主地挂钩，城内职住平衡；二是鼓励租购并举，市集与保障统筹，补皆租出短板；三是提高住房品性，增量提质增效，存量焕新赋能；四是完善调控机制，激活居民需求，化解企业风险

　　□ 企业模式方面：一是模式重构，轻重并举，优化企业钞票结构；二是产物窜改，新旧采集，驱动居住品性升级；三是服务升维，资源整合，构建全场景生活生态；四是科技赋能，数字化转型，重塑企业竞争力

　　2024年，稳楼市策略每每出台，力度和密度空前，据中指商量院统计，各地出台房地产调控策略超800次，涵盖需求端调减限制性措施、加大税费优惠力度、裁减首付比例和房贷利率，以及供给端房企纾困、存量房收储、住房模范升级等。住房市集下行趋势有所缓解，并呈现出局部回暖迹象，四季度部分中枢城市往复量呈现翘尾行情。2025年一季度，房价趋稳城市增多，一线城市“地王”重现，为房地产市集企稳奠定了基础，但仍需“接续用劲鼓励”，以巩固向好态势。

　　高频次策略治愈能短期熨平市集波动，但恒久来看，在东说念主口结构老龄化与住房需求品性化的双重变局下，加速构建房地产发展新模式，鼓励行业从“危境搪塞型”策略依赖转向“系统领理型”长效机制修复，既是破解供需结构性矛盾的治本之策，亦然鼓励行业转型升级的必由之路，更是促进经济高质地发展、餍足东说念主民好意思好生活需要的关节之举。

　　一、房地产发展新模式的中枢内涵

　　房地产发展新模式是面向高质地发展、可接续发展要求的系统性窜改与窜改，以“房住不炒”为基本原则，完毕行业发展理念和驱动机制的根柢转变。新发展模式旨在通过优化资源竖立、重塑增长逻辑，鼓励行业从规模扩展向质地提高转型，从短期逐利向恒久价值创造转型，从轻佻发展向精深化、专科化、绿色化发展转型，构建市集供需动态平衡、行业驱动安全适当、居住品性接续提高的长效机制。

　　房地产发展新模式涵盖轨制模式和企业模式两大维度。在轨制层面，窜改须依托轨制窜改与策略协同，强化地皮、金融、财税等关节策略器具的统筹期骗，完善基础性轨制，健全市集治愈机制，强化风险防控与监管智商，鼓励市集驱动愈加公说念、透明与高效。在企业层面，房地产企业四肢主要的住房供给主体，应主动探索数字化、智能化和绿色化发展旅途，全面提高产物品性与服务水平，以更好地餍足居民不停升级的个性化和多元化需求。与此同期，金融机构须主动适合住房轨制和市集模式的演进，优化信贷结构和融资服务，为房地产市集与实体经济的良性互动提供坚实补助。

　　二、房地产发展新模式亟待惩办的问题

　　1.平衡“密”与“疏”

　　城镇化初期“住有所居”的需求已基本餍足，但住房空间分澌灭衡、供需错配问题也曾杰出，其根源在于地皮要素竖立轨制尚未完善，导致地皮供罗致市集需求以及东说念主口增减之间呈现错配，并且荒芜低效用地阑珊再利用激励机制。国度统计局数据自满，国法2024年末，我国常住东说念主口城镇化率达67%，进入城镇化中后期，特大城市和都市圈仍接续诱导东说念主口流入，而中小城市则面对“削弱型城市”风险。一线城市由于严格的修复用地规模管控，其建成区用地与东说念主口增长率的比值显耀低于其他外洋巨额市；而中小城市尤其是西部中小城市，则因地皮扩展卓绝东说念主口增长速率，出现供过于求振奋，引发高空置率与库存积压问题。贝壳商量院《2022年中国主要城市住房空置率考核证明》自满，一、二、三线城市空置率分裂为7%、12%和16%。与此同期，城市里面因产业与经济行动的汇注以及住宅外延式扩展，职住分离问题日益严重，导致“中心—郊区潮汐式”长距离通勤与大城市病振奋。此外，住房空间结构不匹配问题在保障房中也缓缓表示，部分地区保障房供给充裕，但灵验需求不及，空置率居高不下。要完毕住房市集平衡发展，必须强化城市蓄意与住房市集的和洽调控，通过优化地皮资源竖立，切实化解大中小城市间以及城市里面住房供需的结构性矛盾。

　　2.统筹“租”与“购”

　　房地产市集恒久“重购轻租”，城镇家庭住房自有化率已卓绝七成，租出市集则面对房钱陈述率低和机构化租出占比低的“双低”窘境。跟着东说念主口数目结构变化、“Z世代”念念想不雅念转变，住房自有已不再是广泛的需求方针。第七次东说念主口普查收尾自满，国法2020年底，我国东说念主户分离东说念主口约4.9亿，较2010年增长88.5%。《2021中国城市租住生活蓝皮书》臆测，2030年租房主说念主口将达到2.6亿，住房租出市集规模近10万亿元。同期，近3年住房价钱的深度回调显耀扭转了居民的房价高潮预期，鉴于不高的租售比，“买不如租”的不雅念日益广泛。这些要素都显耀推升了住房租出需求。尽管租出市集的房源总量充足，但后生租房群体偏好的逼近办事地的小户型、高品性房源却颠倒有限，租出住房的装修和孤寒情状都广泛逊色于自有住房。此外，前几年长租公寓企业违约暴雷事件对住房租出市集信心的影响尚存。2021年以来，政府通过推出保障性租出住房(简称“保租房”)，在一定程度上弥补了住房租出市集的短板，但在房源筹措接续性、成本收益平衡性、供需空间匹配性、客户黏性等方面也曾存在诸多挑战，蓄意与修复的科学性和合感性有待提高。

　　3.兼顾“新”与“旧”

　　住房市集已冉冉进入存量期间。二手房成交占比显耀提高，主导地位渐显。中指商量院数据自满，2024年30个要点城市中，二手房成交量占总成交量的比重已达62.3%。存量期间居民对住房的中枢诉求从“忧居”转向“优居”，奈何提高住房供给的灵验性和质地成为住房策略眷注的焦点，如安在产物定位、联想、功能等方面进行窜改以适合多元化住房需求，也径直关联到企业的生涯和发展。一方面，新建住宅的联想与建造模范有待提高，尤其是2016年以来部分城市实行的新址限价策略，导致许多名堂出现“降标减配”振奋。另一方面，老旧住宅的整修矫正任重说念远，第七次东说念主口普查数据自满，当今家庭户住房中有47.5%建于1999年以前。跟着房龄增长，安全隐患日渐突显。同期，东说念主口老龄化程度加速以及“9073”的养老模式(即90%的老年东说念主居家养老、7%依托社区养老、3%入住机构养老)对存量住房的适老化矫正提议了挑战。鼓励新建与旧改同步发力成为当务之急，既要通过技能窜改和模范提高保障新址质地，也要探索旧房矫正与城市更新的多元化旅途，幸免浅薄的拆旧立新、以新饰旧，以完毕住房品性和功能的全面升级。

　　4.和洽“轻”与“重”

　　在房地产市集深度治愈与经济结构转型的大配景下，以“高杠杆、高欠债、高风险”为特征的重钞票模式日益成为制约企业可接续发展的杰出制肘，不仅导致房地产企业自己高大的资金和运营压力，也在一定程度上形周密社会系统性金融风险累积。跟着行业举座规模见顶，开发利润接续摊薄，房地产企业亟须从增量扩展转向存量运营，加速由重钞票开发向以管束服务为中枢的轻钞票运营模式转型。需要阐发的是，“轻”与“重”并非对立，而是相反相成、互相转念的两种运营模式。企业在风险可控的前提下，应通过优化钞票结构、提高运营效率，完毕资源的生动竖立与高效利用。鼓励“轻”与“重”的有契机通，不仅有助于裁减杠杆水暖热分散规划风险，还可增强对坎坷游产业链的整合智商，培育新的利润增长点，从而举座提高房地产行业的竞争力与可接续发展智商。

　　三、构建房地产业新发展模式的对策建议

　　1.轨制模式：构建供需适配的长效机制，促进市集接续健康发展

　　刻下，住房轨制正资历从“短期调控”向“长效机制”的潜入变革，亟待构建合适合前市集供需近况及发展阶段特征的轨制体系，为房地产市集的适当驱动提供经久能源。

　　1.1优化要素竖立：城际东说念主地挂钩，城内职住平衡

　　一是存量梳理与收储调控。全面清点存量住房资源，借助遥感监测、地舆信息、大数据、物联网等新兴技能，完毕住房和东说念主口的多源数据联动，精确识别供需失衡区域，通过对存量商品房的收储调控，化解富余库存，鼓励供需平衡，提振楼市信心，化解市集风险。盘活存量用地，饱读动原物业权益东说念主出租闲置地皮，关于荒芜低效用地，允许围聚更新矫正和权属归并变更登记。探索地皮使用权出让轨制、续期轨制与房地产税收轨制之间的联动窜改。

　　二是构建“东说念主、房、地、钱”四要素联动机制，建立以需求定供给、以效益定供给的城市修复用地供应机制，从根柢上摒除因要素错配引发的供需失衡与房价收入失衡问题。打破行政壁垒限制，统筹都市圈地皮蓄意与空间布局，允许“地随东说念主动”，字据东说念主口流动趋势动态治愈地皮供应，具体措施包括：引申新增常住东说念主口与地皮供应挂钩、跨省耕地占补平衡及城乡用地增减挂钩；增多都市圈中枢城市修复用地，放优容积率管制，提高地皮开发强度，愚顽级城市则优先消化库存，允许修复用地目的短缺城市与富余城市之间照章进行跨地区流转往复。同期，通过区域间财政滚动支付、虚化户籍及世界服务一体化(涵盖公积金、拔擢、医疗等)，促进区域和洽发展。

　　三是在城市内抽象期骗近域型职住匹配与轨说念型职住匹配策略，将产业用地与住房用地系结开发，促进产城会通；沿轨说念交通走廊(如地铁、城际铁路)完毕高强度地皮开发，切实缓解城市里面“职住分离”问题。

　　1.2鼓励租购并举：市集与保障统筹，补皆租出短板

　　租购并举是轨制窜改的蹙迫方针。应通过优化租出市集策略、加大保障性住房供给，餍足多眉目、各样化的住房需求，形成租购并举的住房浪掷新模式，并带领居民形成先租后买、先旧后新、先小后大的梯次浪掷理念。

　　须健全住房租出律例轨制体系，保障承租东说念主的正当权益，确保包括拔擢等世界服务在内的“租购同权”落到实处。

　　优化市集性与保障性租出供给。关于市集化租出，探索租出住房用地年租制，并依托租出住房钞票或现款流，救助刊行房地产投资相信基金(REITs)和钞票证券化产物(ABS)进行径直融资。关于保障性租出，建立动态监测机制，实时掌合手租出市集的供需变化，优化保租房供应的数目、结构与时点。

　　治愈什物配租与货币补贴比例：一方面，通过住房券救助保障对象聘任市集化租出房源，如期发布公说念市集房钱，将补贴模范与家庭收入和市集房钱挂钩进行动态治愈；另一方面，什物配租侧重盘活存量，在住房供给富余区域暂停新建保租房，收购存量商品房用作保租房，并对持“保基本”定位，国法保租房的设施开垦与装修模范，侧重以“一张床”和“一间房”格式的房源弥补市集空白，幸免保租房供给对商品住房的房钱和价钱形成负面冲击。

　　幸免一刀切式地发展租出住房，确保被保障对象领有租购自主聘任权，尽可能餍足产权需求，在抽象探究各地居民骨子需求、财政支付智商、修复运营孤寒成本的基础上，由城市政府自主详情配租与配售的供给比例，建立科学合理的保障性住房供应体系。

　　1.3提高住房品性：增量提质增效，存量焕新赋能

　　一是全链条模范制定与质地监管。从用地审批、蓄意联想、施工建造到物业运维，应制订“安全、称心、绿色、智能”的全链条“好屋子”模范表率，加强质地监管，确保各格式严控品性关。

　　二是深化预售轨制窜改与现房销售激励。通过融资、税费、拿地等格式树立激励机制，鼓励现房销售，缓解住房质地信息不合称问题。

　　三是鼓励高品性住宅适度溢价机制。新址限价策略应冉冉退出，关于高品性住宅(举例绿色建筑、安装式建筑、超愚顽耗建筑等)赐与适合的价钱上浮空间，允许其享有合理溢价以弥补增量成本，促进产物升级和高质地发展。

　　四是完善老旧住宅管束机制。加速建立房屋体检、待业金、保障等轨制，从过后挽救转为事先预防，全面提高存量住房的安全性与居住品性。完毕房屋待业金使用透明化，提高居民的取得感和配合度。

　　五是“留改拆”决策科学化，通过城市更新激活存量价值。针对房龄较长、存在安全隐患的老公房，应在矫正前严格开展建筑结构可靠性野蛮。关于不具备矫正要求或矫正插足过高的名堂，须纳入动拆迁范围，幸免复旧守旧。同期，关于餍足安全性要求的老旧住宅，可通过“贴扩建”等相貌提高矫正方法，效率惩办居民的“急难愁盼”问题，并终点眷注老年群体居住的老旧住宅的适老化矫正问题，从根柢上惩办安全隐患和功能适合问题。

　　1.4完善调控机制：激活居民需求，化解企业风险

　　因城施策构建市集化、法治化的调控体系。应由过后调控为主转向预期调控为主，调减限制性措施，转向以金融、财税为主要器具的调控轨制。要安稳调控策略的事先评估和过后恶果评价，提高策略的科学性和前瞻性。

　　在需求侧，可选用的措施包括：通过住房典质贷款利率优惠、骨子利息开销抵扣个税等措施，灵验缓解城镇居民的房贷债务职守，引申“餍足刚需、救助改善、守秘投契”的远离化信贷策略；拓宽公积金使用范围，允许索要外乡家庭成员公积金购房，建立长入高效的住房领域策略性金融体系；因时因地生动治愈往复格式税收，裁减往复摩擦，提高住房竖立效率。

　　在供给侧，可选用的措施包括：完善与房地产发展新模式相适合的投融资轨制，改变夙昔以增量开发和销售市集为主的金融救助体系，加大对存量矫正和租出市集的救助力度，裁减规划性物业贷款的融资成本，通过信贷优惠激励房地产企业在产物研发和业务模式转型方面进行探索；通过引入策略性保障、压实资金托管银行管事，保障资金用于住房开发修复的同期，灵验提高资金使用效率；加速发展REITs、优化股权私募及上市要求，拓宽房地产企业权益融资渠说念；适度裁减开发与往复格式税负，举例裁减地皮升值税税率，从而提高房地产企业的资金盘活智商和高品性住宅产物开发的积极性；通过对企业持有运营房产时候的税收优惠，饱读动企业向全周期钞票管束转型。

　　2.企业模式：构建全周期价值体系，重塑中枢竞争力

　　房地产企业须在空间价值再造中挖掘新的增长动能，向高技能、高品性、高效益的“新三高”转型，重构价值创造逻辑。具体而言，要从依赖地皮升值套利转向依托接续服务升值，从单纯的规模扩展转向品性深耕，从老本驱动转向专科智商引颈，从零和竞争转向共生合作，从而打造穿越经济周期的中枢竞争力。这一模式变革既是行业风险出清的势必聘任，亦然市集需求升级与产业结构进化的共同要求。

　　2.1模式重构：轻重并举，优化企业钞票结构

　　房地产企业应打破单一开发销售模式，向全产业链延长，涵盖物业服务、社区运营、钞票管束等多元化抽象服务，构建“开发—运营—资管”的全周期、轻重并举的价值闭环。一方面，在中枢区位或具有较高价值后劲的名堂上，选用“持有运营+价值提高”的重钞票策略获取升值收益。另一方面，在名堂代建、交易运营、产业园区开发和养老地产运营等细分领域，依托恒久积存的资源和智商，积极探索本质专科化、精深化的轻钞票模式，扩大品牌影响力、裁减欠债水平。前端以代建、小股操盘等轻钞票模式进行专科智商输出，完毕高品性住宅建造技能的系统化整合，从对内产物赋能转向对外输出服务；中端则通过灵敏物业、社区交易运营结识现款流；后端则借助REITs等金融器具完毕老本轮回与恒久持有升值。从而在总体上形成短期开发还款、中期运营升值、恒久老本溢价相采集的收益组合，既保障财务安全，又激勉接续增长的内生动能。

　　2.2产物窜改：新旧采集，驱动居住品性升级

　　企业亟须建立“增量提质+存量焕新”的复合产物体系，餍足存量期间的居住品性提高需求。

　　在增量供给方面，企业应聚焦绿色健康住宅、灵敏社区及适老化建筑，将智能建造、安装式工艺等技能与ESG理念深度融入产物研发，打造安全、称心、绿色、灵敏的“好屋子”，不仅餍足居民从“住有所居”到“住有宜居”的升级需求，提高住房品性和使用体验，也使智能化和绿色化成为产物中枢竞争力。具体来看：率先，依托物联网与东说念主工智能会通打造全智能楼宇系统，通过等闲布设传感器和实行器，实时感知并反映居民需求，完毕楼宇各系统间的高效协同，组成一个有机智能生态。其次，基于近20年的“绿色建筑评价”本质，彩选愈加成本灵验的联想有筹备、技能与开垦等，切实提高居民的称心健康水平，同期提高建筑能效，裁减建筑全人命周期的温室气体和耻辱物排放。

　　在存量矫正方面，打造涵盖老旧小区矫正、交易与工业建筑更新的城市更新产物线，探索功能置换、业态会通、文化赋能的多元更新范式，重塑旧空间价值，完毕钞票的恒久价值创造。为了把更新矫正有筹备作念好作念透，须通过探听调研、入户调换、深度访谈、行径习尚商量等相貌，充分听取居民的矫正需求。同期，探索成本效益更高的更新矫正措施，拓宽增量收益的开头渠说念，完毕更新矫正名堂的微利可接续。

　　2.3服务升维：资源整合，构建全场景生活生态

　　将空间服务与内容运营深度会通，从传统物理空间修复者向好意思好生活场景联想师转变，提高服务收入比重，进而优化盈利结构、增强抗周期韧性。

　　一是整搭伙源、延长物业服务链条。采集“15分钟生活服务圈”理念，横向整合拔擢、医疗、文旅、养老、托幼等产业资源，将便民服务引入社区，打造袒护全人命周期的社区生态服务平台，形成多元联动、互促共生的服务网罗。

　　二是依托用户数据完毕精确需求画像驱动的个性化服务供给。借助大数据与用户画像技能，深度挖掘居民家庭的多元化需求，利用内容营销和应酬媒体告白构建数字化营销体系，精确触达方针客户群，为社区居民提供接续、高效的抽象服务，完毕服务个性化与精深化运营。

　　2.4科技赋能：数字化转型，重塑企业竞争力

　　跟着房地产行业从管事密集型向技能密集型转变，数字化和智能化成为重塑企业中枢竞争力的蹙迫抓手。

　　一是联想阶段的数据驱动与产物优化。基于住房销售格式积存的海量用户行径数据，期骗大数据分析和东说念主工智能算法，识别居民偏好和需求痛点，为产物联想提供科学依据，提高产物的适配性和竞争力。

　　二是建造阶段的智能建造与效率提高。纵欲推广智能建造，以机器东说念主替代“危、繁、脏、重”东说念主管事业，提高建造效率和质地，裁减东说念主工成本和安全风险，鼓励建筑分娩相貌转型升级。

　　三是运维阶段的灵敏运营与服务升级。引入前沿科技和智能管束技巧，举例：通过物联网技能完毕对社区内开垦设施的实时监测和辛劳贬抑，实时发现和处理开垦故障，提高开垦驱动效率和可靠性；利用东说念主工智能算法优化能源管束和安防预警系统，完毕能源的合理竖立和安全风险预警，提高社区的运营效率和安全性。同期，通过不停积存用户数据，为服务优化提供反馈补助，不仅显耀提高钞票运营效率，还催生全新交易模式和盈利契机，使企业分娩更专科、财务更适当、客户黏性更强。

　　构建房地产发展新模式并非一蹴而就，而是系统性、渐进式的轨制重构，不仅是行业自己的潜入变革，亦然补助经济社会高质地发展的蹙迫基石。畴昔，行业须在策略带领下，以东说念主本化、品性化、可接续化为中枢，完毕从量到质的卓绝。在这个流程中，要对持稳中求进、以进促稳的原则，鼓励新模式的自若过渡。只须通过轨制窜改、模式转型与多方合作，才略鼓励房地产行业冉冉迈向市集适当、品性提高和民生改善的新阶段，为经济社会高质地发展提供有劲补助。

　　(姚玲珍系上海财经大学副校长、教悔；张莉系上海财经大学世界经济与管束学院助理教悔)徐可欣 拳交